Чем опасен договор дарения

Полная информация в статье на тему: "Чем опасен договор дарения" с объяснением от специалистов. По всем вопросам обращайтесь к дежурному специалисту.

ВОЕННЫЕ ПЕНСИОНЕРЫ ЗА РОССИЮ И ЕЁ ВООРУЖЕННЫЕ СИЛЫ

И как можно уменьшить риски по этой сделке

То, что квартирный вопрос становится причиной маленьких «гражданских войн» едва ли не в каждой российской семье, пожалуй, ни для кого не станет открытием. Как и то, что нередко подобные конфликты разгораются там, где так или иначе фигурируют пожилые родственники (особенно если они являются собственниками заветных «квадратов»). Они же, как правило, предпочитают решать вопросы с недвижимостью, так сказать, в духе старых добрых традиций, через договоры дарения. В их глазах подобная форма передачи права собственности выглядит незыблемой скалой, панацеей от всех бед.

Печальных историй о том, как граждане остаются без жилья и без денег именно по причине составления договоров дарения, в сети полным-полно, стоит лишь вбить соответствующий запрос. Специально по такому случаю «СП» вместе со знатоками первичного рынка недвижимости в очередной раз напоминает об основных моментах и особенно «скользких местах» договора дарения квартиры.

Проблемные стороны сделки

По словам Юлии Дымовой, ведущего юрисконсульта сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet, договор дарения — не самый лучший способ распорядиться квартирой как раз потому, что имеет высокий процент оспаривания в судебных инстанциях.

Первая из наиболее распространенных причин — заблуждения дарителя на предмет безвозмездности характера договора. В частности, приводит пример специалист, в процессе совершения сделки даритель мог рассчитывать на получение каких-то денежных средств (и, вполне возможно, одаряемый озвучивал это намерение и даже рассуждал о конкретных суммах), невзирая на то, что дарение само по себе исключает абсолютно все взаиморасчеты между сторонами сделки.

Но если все же факт передачи денег одного участника сделки другому будет иметь место, то дарение однозначно признают притворным. Об этом особенно не стоит забывать тем, кто рассчитывает замаскировать таким образом куплю-продажу комнат или долей в квартире, в надежде исключить вероятность их приобретения другими собственниками на основании права преимущественной покупки (ведь в случае с дарением получение их согласия на сделку не предусматривается).

Правда, доказать наличие такого сговора на практике очень и очень сложно, поскольку единственным весомым обличающим аргументом в этом случае будет выступать расписка в получении (или вручении) денег. Но в игре с такими высокими ставками, как собственное жилье, многие россияне соглашаются сыграть ва-банк.

Вторая причина для судебных разбирательств — плохое состояние здоровья или преклонный возраст дарителя. А уж если эти два фактора накладываются один на другой, то для одариваемого вероятность скорого визита в суд вплотную приближается к отметке в 100%. При этом не стоит забывать: если даритель не стар и не болен, то это отнюдь не гарантирует того, что сделка не будет оспорена.

Третья причина — смерть дарителя. В случае, когда потенциальных наследников недвижимого имущества больше одного, несогласным претендентам это сильно развязывает руки.

Следует также отметить, что подарок с большой долей вероятности влетит получателю, фигурально выражаясь, «в копеечку», напоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. Потому что объект дарения, согласно действующему законодательству, облагается подоходным налогом в размере 13% от его кадастровой стоимости, каковой и обяжут выплатить одариваемого в процессе оформления документов.

Избежать такого взноса в казну можно только в одном случае: если одариваемый и даритель близкие родственнике. Таковыми по закону признаются родители, дети, супруги, родные бабушки и дедушки, а также полнородные или неполнородные братья и сестры. Однако и им придется раскошелиться в пользу государства на те же 13%, если будут продавать объект раньше, чем через три года с момента его получения в дар. Конечно, высчитываться деньги в данном случае будут с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но о том, насколько последняя сейчас тесно связана с кадастровой стоимостью недвижимости, в большинстве случаев неоправданно завышенной, все уже очень хорошо осведомлены (если нет, можно прочитать в материалах «СП» «Платить придется всем» и «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Подстраховка для осторожных

[3]

«Все вышеперечисленные риски можно если не полностью исключить, то свести к минимуму», — уверен независимый столичный риелтор Николай Авесян.

Во-первых, это можно сделать, если оформлять договор дарения в нотариальной, а не простой письменной форме. Конечно, даже сейчас, когда приняты соответствующие законы, усиливающие ответственность нотариусов, полностью чувствовать себя защищенным от мошеннических происков все же получится, но по крайней мере даритель не будет заблуждаться на предмет безвозмездности сделки, так как специалист обязан разъяснить сторонам все пункты договора.

«Во-вторых, — напоминает риелтор, — каким бы респектабельным и пышущим здоровьем даритель не выглядел, как бы хорошо одаряемый его ни знал, всегда нужно запасаться медицинскими справками из соответствующих диспансеров, подтверждающих его вменяемость. Не сделать этого означает фактически дать зеленый свет всем желающим оспорить договор. Кроме того, дееспособностью дарителя следует поинтересоваться и у служителей Фемиды, ведь она может быть ограничена по суду».

Плюс к этому, напоминает Авесян, в памяти всегда стоит держать следующий момент: в роли дарителя не может выступать малолетний (несовершеннолетний) гражданин, а также человек, находящийся на государственной службе, если объект дарения напрямую связан с исполнением его должностных обязанностей.

Все это, естественно, касается в большей степени одариваемого, но и даритель не должен забывать о своих правах. Ведь случаев, когда они оказывались в прямом смысле слова выброшенными на улицу сразу после совершения сделки, также не перечесть.

Например, редко кто из них, поясняют представители Est-a-Tet, знает о том, что подаренный объект можно впоследствии вернуть (согласно нормам 578 статьи Гражданского кодекса). Например, это можно сделать, когда имеют место быть какие-то экстремальные обстоятельства вроде доказанного надлежащим образом покушения одаряемого на жизнь дарителя. Но можно также по согласованию сторон включить в договор один или даже несколько особых пунктов, оговаривающих условия возврата. Единственный нюанс — указания, содержащиеся в них, должны быть прямыми и четко указывать на то, в каких случаях даритель может «передумать». В противном случае сделка не будет иметь обратной силы, за исключением нескольких случаев, регламентированных все той же статьей 578 ГК РФ.

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Читайте так же:  Трудовые споры куда обращаться

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Чем опасен договор дарения

В гражданском праве существует такая разновидность соглашения между сторонами, как договор дарения. О том, чем он отличается от других операций с недвижимостью, кому можно выступать в роли дарителя, а кому нет, имеет ли право муж забрать подаренную супруге квартиру обратно, читайте в нашем материале.

Упоминание о договоре дарения встречается еще в римском праве, которое определяло его как одно из оснований возникновения права собственности. В современном российском законодательстве отношения сторон договора дарения (дарителя и одаряемого) регулируются главой 32 Гражданского кодекса.

Если объяснить в двух словах, то дарение в случае с объектами недвижимости – это соглашение, в рамках которого даритель безвозмездно передает имущество одаряемому.

По сути, это юридически оформленная сделка, по которой квартира переходит в собственность от одного человека другому в результате регистрации права на нее в Росреестре.

Дарение отличается от других сделок тем, что в нем не участвуют денежные средства и услуги. Никто ничего никому не платит. Договор дарения ни к чему не обязывает одаряемого, он абсолютно ничего не должен дарителю. По сути, это самый настоящий подарок, только требующий юридического закрепления прав на него.

Если сделка подразумевает, что получатель недвижимости должен отдать что-то взамен, то она теряет статус подарка. Основа договора дарения – безвозмездность.

Одна из важных особенностей дарения – безусловность. Что это значит? Даритель не может указывать одаряемому, как поступать с подарком, в нашем случае с квартирой. То есть если в договор вписать пункт «Я дарю однокомнатную квартиру Анне Сергеевне Жуковой при условии, что она не будет заводить домашних животных и никогда не продаст ее», то эти требования не будут иметь силы, и Анна Сергеевна может их не выполнять, так как договор дарения уже подразумевает безусловность действия.

С подаренной недвижимостью новый владелец может делать все, что посчитает нужным, сразу же, как вступит в законные права, в том числе продавать или передаривать другим людям.

Читайте так же:  Отказ взыскателя от взыскания

Правда, как утверждает сайт Яндекс Недвижимость, в договоре дарения может быть прописано право дарителя проживать в этой квартире. В юриспруденции оно именуется «право пожизненного проживания». И получатель подарка должен будет выполнить этот пункт. При этом он останется единственным собственником квартиры. В Росреестре право пожизненного проживания не регистрируется.

Как же работает договор дарения на жилье, если оно находится в совместной собственности у нескольких человек? Квартиру можно подарить, только получив на это согласие всех остальных владельцев. Муж и жена могут оформить договор дарения только обоюдным решением. Сделать это самостоятельно, без учета мнения второго супруга, нельзя.

В случае с долевой собственностью возникают другие нюансы. Так, подарить долю в квартире можно без разрешения других владельцев. Просить согласия на оформление договора дарения у них не нужно.

Кстати, подаренная квартира не будет являться совместной собственностью, если одаряемый получил ее в законном браке. Это касается любых подаренных вещей. При разводе их не придется делить. Все подаренное имущество становится личной собственностью того члена семьи, на которого оформлен договор дарения.

Но здесь есть важный момент. Если муж подарил квартиру жене, а средства на приобретение накопил после регистрации брака, то в момент развода суд может ее разделить, признав совместно нажитым имуществом.

В двух словах, общеполезная цель определяется как удовлетворение материальных и духовных потребностей социальных групп, связана с культурным, научным, образовательным развитием граждан и рядом других аналогичных потребностей. Несмотря на то, что действующее российское законодательство не дает четкого определения термина «общеполезная цель», в Гражданском кодексе она упоминается при определении понятия «пожертвование».
В свою очередь, пожертвование – это дар, передача средств в пользу организации или человека, а также добровольная оплата за уже полученную услугу или вещь.
Таким образом, если подарок делается какой-либо организации (больнице, благотворительному фонду, музею, школе и т.п.), то это действие определяется не как дарение, а как пожертвование. Все, что связано с пожертвованием, прописано в отдельных законодательных актах.
Так вот жертвовать можно как в адрес организаций, так и конкретным людям. Объектом жертвования может быть и квартира. Только в этом случае в договоре необходимо указать, на какие цели жертвуется недвижимость.

Вернемся к договору дарения. Как сказано на сайте Яндекс НЕДВИЖИМОСТЬ, существует дарение двух видов, в зависимости от того, когда недвижимость будет передана одаряемому, сразу либо через некоторое время. Во втором случае в договоре требуется указать конкретный срок.

Акт дарения можно совершить, только пока даритель жив. Если он умер ранее указанного в документах срока, недвижимость получат наследники дарителя.

Если объектом дарения должно стать жилье в строящемся доме, то оформляется договор дарения прав. А все потому, что объекта недвижимости пока в реальности не существует, а значит и права собственности на него.

Дарить недвижимость своих подопечных не могут законные представители несовершеннолетних детей и людей, признанных недееспособными. Распоряжаться жильем может тот человек, чье право собственности прошло регистрацию в Росреестре. Если собственник квартиры захочет поручить подписание договора дарения другому человеку, ему придется оформить нотариально заверенную доверенность.

Распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью может только человек дееспособный и если ему на момент оформления акта дарения минуло 14 лет.

Квартира – это ценный подарок, под видом которого отдельные личности могут попытаться скрыть взятку. Чтобы снизить вероятность подобных ситуаций, закон предусмотрел список должностей, занимая которые, люди не могут получить в подарок объект недвижимости. Среди них, например, – госслужащие. Врач, воспитатели, учителя, работники социальных служб также не могут принимать в подарок жилье от своих воспитанников и пациентов.

Если квартира подарена не близким родственником, это впоследствии может усложнить процесс ее продажи. Покупатель может насторожиться, ведь подарок был сделан посторонним человеком.

На рынке недвижимости распространена афера, связанная с процедурой дарения недвижимости. В этом случае договором дарения маскируют фактическую куплю-продажу. По бумагам квартира подарена, а на самом деле продавец получает за нее деньги. Так действуют при продаже имущественной доли, чтобы упростить процедуру оформления прав на имущество. Если подлог выяснится, суд может признать договор недействительным.

Договор дарения должен быть оформлен в письменном виде. Его необходимо передать в Росреестр. Там регистрируются договор и одновременно право собственности одаряемого на квартиру. Договор на дарение доли заверяется еще и у нотариуса.

Если вы еще не подписали акт приема-передачи подаренной квартиры, от нее можно отказаться. Но даже если договор уже подписан, но еще не передан в Росреестр, необходимо написать отказ.

Если же документы уже находятся на регистрации, то процедура отказа от подарка немного удлиняется. Потом придется зафиксировать его в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Даритель может вернуть свой подарок через суд, правда, только в нескольких случаях.

Во-первых, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его родственников. Если убийство все-таки произошло, вернуть квартиру через суд могут наследники дарителя.

Во-вторых, если одаряемый плохо следит за подаренной недвижимостью и есть риск ее утраты. Например, неаккуратно обращается с огнем, устраивает буйные вечеринки.

В-третьих, если даритель пережил того, кому передал недвижимость в дар. Но это условие должно быть зафиксировано в тексте договора. В противном случае недвижимость отойдет наследникам одаряемого.

Если один член семьи дарит объект недвижимости другому или сделку заключают близкие родственники (дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры, усыновители и усыновленные), то подоходный налог платить не требуется. Всем остальным одаряемым придется заплатить его в размере 13% от стоимости жилья.

[1]

Кроме этого, придется заплатить пошлину 2 000 рублей при регистрации права собственности.

Договор дарения можно оспорить в суде, как любую другую сделку. Правда, сделать это проще по причине безвозмездности процедуры дарения. В частности, если квартира была принесена в дар пожилым или больным человеком, можно доказать, что его принудили подарить жилье.

Поэтому, если вы покупаете квартиру, которая когда-то была подарена нынешнему собственнику, нужно быть особенно внимательным к документам.

Быстрые ссылки

Важные разделы

Обратная связь

Видео (кликните для воспроизведения).

Все права на материалы, опубликованные на сайте VSE42.RU, принадлежат редакции и охраняются в соответствии с законодательством РФ.

Использование материалов, опубликованных на сайте VSE42.RU, допускается только с письменного разрешения правообладателя и с обязательной прямой гиперссылкой на страницу, с которой материал заимствован, при полном соблюдении требований Правил использования материалов. Гиперссылка должна размещаться непосредственно в тексте, воспроизводящем оригинальный материал VSE42.RU, до или после цитируемого блока.

Читайте так же:  Какой отпуск у врачей

VSE42.RU Недвижимость – это раздел, созданный для того, чтобы арендаторы, арендодатели, покупатели и продавцы могли быстро найти для себя что-либо подходящее. В разделе представлен весь спектр объявлений от новостроек и квартир вторичного жилья до коммерческой недвижимости. Для вашего удобства мы разделили все наши объявления на категории:

Этот раздел предназначен для того, чтобы каждый мог купить, продать, сдать в аренду или снять любую недвижимость в Кемерово, Кемеровской области, а также в других регионах России. Просматривайте все объявления в базе или подавайте своё, воспользовавшись кнопкой «разместить объявление». Вы можете указать вид операции (покупка, продажа, аренда), которую хотите совершить, контактные данные, информацию про объект недвижимости, цену, а также добавить фото, для того чтобы ваше объявление было более востребованным. Помимо агентств недвижимости, подавать объявления могут и собственники недвижимости напрямую, поэтому вы можете купить или арендовать квартиру или дом без посредников.

Специально для людей, которые ценят практичность и своё время, мы сделали удобный поиск по районам города Кемерово. Помимо основных районов (Ленинский, Центральный, Рудничный, Кировский), представлены микрорайоны (ФПК, Шалготарьян, Южный, Лесная поляна и прочие), а также «Новостройки и жилые комплексы Кемерова» и коттеджные посёлки, в которых вы можете купить квартиру или дом.

Если вы решили воспользоваться услугами агентства недвижимости, вы можете просмотреть каталог самых надёжных компаний или можете оставить «Заявку агентствам», с помощью которой вы будете получать самые лучшие предложения, составленные конкретно для вас.

Помимо актуальных объявлений, на VSE42.RU Недвижимость можно найти информационные материалы, объективно рассказывающие об основных тенденциях местного, федерального и зарубежного рынка недвижимости.

Также для вашего удобства мы создали «Ипотечный калькулятор» для быстрого и примерного расчёта платежей по ипотечному кредиту.

VSE42.RU Недвижимость – это удобный и понятный сервис, который подходит и частным лицам, и одновременно является эффективным рабочим инструментом для целых компаний (агентств недвижимости и компаний-застройщиков).

Недействительность дарения при совершении мнимой или притворной сделки

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) содержит нормы, регулирующие специальные, не характерные для других типов сделок, основания признания дарственной недействительной сделкой. Но мнимости и притворности они не касаются. Содержание этих категорий можно выяснить только из общих предписаний ГК РФ.

Дарение считается действительным, если оно одновременно:

  • не противоречит закону;
  • совершено дееспособным лицом;
  • надлежащим образом оформлено;
  • направлено на создание юридических последствий;
  • стороны действуют свободно и без давления.

Недействительные сделки дарения дефектны. Они не соответствуют одному из перечисленных условий.

Недействительные сделки подразделяются на оспоримые (недействительность которых может быть установлена через суд) и ничтожные (недействительные независимо от рассмотрения дела в суде (ст. 166 ГК РФ)).

Мнимые и притворные договора дарения отнесены к разряду ничтожных (ст. 170 ГК РФ). Они схожи в том, что:

  • порождают так называемый «дефект воли»;
  • формально соответствуют закону;
  • могут быть нотариально удостоверены;
  • основания для признания их незаконности лежат в плоскости внутренней, умственно-волевой деятельности людей;
  • установление недействительности почти всегда затруднено.

Формально мнимое и притворное дарение ничтожно (ст. 170 ГК РФ) и, по правилам ст. 166 ГК РФ, не требует признания недействительным через суд. Но в реальности защита прав потерпевшего обычно требует судебного разбирательства.

Предположим, кредитор дарителя заявит в органах Росреестра, что дарение квартиры его должником было мнимым и имело целью увести имущество от обращения взыскания. Он предъявит неоспоримые доказательства этого факта и потребует перерегистрировать право собственности назад — на дарителя. Сотрудники Росреестра возможно и посочувствуют обманутому кредитору, но помочь ему ничем не смогут. Для выполнения просьбы им нужен правоустанавливающей документ — решение суда.

Содержание договора дарения

Под «содержанием договора» в гражданском праве подразумевают совокупность правомочностей и взаимных обязательств его сторон. Суть дарения — безвозмездный переход блага от одного лица к другому.

Дарение может заключаться в избавлении от обязательства перед дарителем или сторонними лицами. В последнем случае даритель, с согласия кредитора, заменяет одариваемого в долговых отношениях (ст. 391 ГК РФ). Бесплатные работы/услуги дарением не являются и гл. 23 ГК РФ не регулируются.

Обязательства дарителя в силу ст. 572 ГК РФ сводятся к передаче контрагенту предмета дарения.

Поскольку дарение безвозмездно, даритель лишен права требовать встречных действий — оплаты, передачи вещи, выполнения работы. Его права сводятся к возможности при определенных условиях отказаться от дарения (ст. 577 ГК РФ) или отменить его (ст. 578 ГК РФ). По договору пожертвования (разновидность дарения), согласно ст. 582 ГК РФ, даритель вправе требовать целевого использования подаренного имущества.

У одаряемого нет обязательств перед дарителем. Он уполномочен отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). В договорах дарения с консенсуальной конструкцией, когда заключение сделки и передача вещи расходятся во времени, — истребовать у дарителя подарок (ч. 2 ст. 572 ГК РФ).

Условия, при которых дарение является мнимой сделкой

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимой признается сделка, совершенная для отвода глаз, без устремления создать юридические последствия. Дарение мнимо, если его стороны не имели целью обеспечить переход права собственности или возникновение у одаряемого имущественных прав за счет дарителя.

Мнимое дарение это «пустышка»формально существующий документ, не порождающий последствий. В этом его отличие от притворного дарения, которое является «ширмой», за которой спрятаны правоотношения, дарением не охватывающиеся.

Мнимый одаряемый получает видимость обладания собственностью и возможность продемонстрировать ложную платежеспособность при получении кредита, оформлении документов для выезда за границу. Отчуждая имущество родственникам или друзьям, мнимый должник предохранят его от взыскания в пользу кредиторов.

Многие обязательства изначально предполагают ограничение возможности распорядиться имуществом (залог, ипотека). Но при большой просрочке, пенях и штрафах залогового имущества часто не хватает для удовлетворения требований. Суд/пристав могут запретить реализацию всего имущества. Но до этого должник волен распорядиться незаложенным имуществом, в том числе — по договору дарения.

Мнимое дарение актуально для субъектов хозяйствования в преддверии банкротства, а также для ИП, который отвечает по бизнес-долгам всем личным имуществом. Предвидя финансовые проблемы, они оформляют мнимые дарственные.

Получить результат в форме притворного перехода права собственности позволяет и мнимая купля-продажа. Но дарение удобнее, в отношении родственников оно не облагается налогом п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса (НК) РФ. Мнимая продажа недвижимости требует произвести движение крупной суммы средств по счетам, оплату комиссий банку. При дарении этого нет.

Истцами в делах о признании дарения мнимым в большинстве случаев выступают третьи лица, интересы которых нарушены. Учитывая тот факт, что стороны сделки настаивают на ее действительности, а основания для признания мнимости кроются в области умственной деятельности, выиграть такое дело очень трудно.

Читайте так же:  Срок погашения административного наказания

Единообразной судебной практики по мнимому дарению нет. Противоречия вызывают ситуации, когда договор был частично исполнен. Например, чтобы придать дарению квартиры правдоподобный вид, договор зарегистрирован в ЕГРП, стороны подписали акт приемки-передачи, одаряемый уплатил налоги и зарегистрировался в квартире. При этом фактически в ней без регистрации проживает даритель.

Существует две позиции:

  1. Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка не порождает последствий; если последствия есть, о мнимости речь идти не может;
  2. Поскольку частичное исполнение договора осуществлено с целью придания ему видимости реального совершения, его следует считать мнимым.

Условия, при которых дарение является притворной сделкой

По определению, содержащемуся в ч. 2 ст. 170 ГК РФ, притворной считается сделка, совершаемая для прикрытия другой. В отношениях сторон присутствуют две сделки: притворное дарение и прикрываемая реальная сделка.

Притворное дарение обычно является «ширмой» таких возмездных договоров, как купля-продажа, мена, рента, бытовой подряд, пожизненное содержание.

Какой бы ни была действительная суть сделки, стороны пытаются ее скрыть, а договор дарения используют, чтобы юридически закрепить переход права собственности или имущественного права.

На основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ, признается недействительным дарение, направленное на наступление других правовых последствий, нежели предусмотрено для дарения; иной воли участников, нежели безвозмездная передача блага. Из сущности притворного дарения следует, что обе стороны не собирались исполнять его условий еще на момент заключения.

Стремления сторон притворного дарения направлены на наступление взаимосогласованных последствий сделки, которую скрывает мнимое дарение.

С помощью притворного дарения один из супругов может пытаться изменить режим собственности приобретенной им вещи. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, все, что приобретено в супружестве, является общенажитым и при разводе делится пополам. Подаренное каждому из супругов принадлежит ему лично.

Последствия недействительности дарения

Общие положения о недействительных сделках определены ст. 167 ГК РФ. Они одинаковы для всех сделок независимо от оснований недействительности.

К недействительным договорам дарения применяется реституция — приведение отношений сторон в первозданное состояние, существовавшее до заключения дарения. Например, одаряемый обязуется отдать подарок, переданные по дарственной имущественные права возвращаются дарителю, прощенный дарителем долг снова становится актуальным, замещение в долговых отношениях перед кредитором аннулируется (ст. 391 ГК РФ).

Недействительное дарение считается таковым со дня заключения. Это один из немногих случаев, когда решение суда имеет обратную силу и влияет на правоотношения, сложившиеся до его постановления. Однако ч. 3 ст. 167 ГК РФ оговаривает возможность прекратить действие дарения на будущее, если в конкретной ситуации это целесообразно.

Последствия недействительного дарения могут выходить далеко за рамки гражданского права. Во многих случаях они касаются публичных правоотношений, например, уплаты налогов. При наличии оснований дарителя могут уличить в мошенничестве (ст. 159 Уголовного кодекса РФ). Например, если путем дарения должник банка уводит из-под взыскания закладное имущество.

Срок исковой давности при недействительности дарения

Специального срока для признания дарения недействительным ГК РФ не предусмотрено. Общий срок, касающийся всех гражданско-правовых сделок, установлен ст. 181 ГК РФ. Его длительность и точка отсчета зависит от оснований признания договора недействительным.

По требованиям о признании дарения ничтожным действует 3-летний срок исковой давности. Его течение для сторон дарения начинается с момента, когда они приступили к выполнению сделки; для стороннего истца — с момента, когда ему стало или должно было стать известно о начале исполнения дарения. Во втором случае истец ограничен сроком в 10 лет с начала исполнения дарения.

Пропуск исковой давности не всегда критичен. В силу п. 6 ст. 152 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, в рассмотрении дела о недействительности дарения по основаниям пропуска срока исковой давности может быть отказано при одновременном совпадении двух обстоятельств:

  • на этом настаивает ответчик;
  • судья не усмотрел возможности считать причины пропуска уважительными.

Н. просила отказать в удовлетворении иска. Указала, что истец подарил ей долю за рождение сына, и она оформила подарок в ЕГРП.

Судья обратил внимание, что стороны в момент совершения сделки были супругами и заключили дарение с целью освободить имущество должника от ареста и описи, и удовлетворил требования, сославшись на ст. 170 ГК РФ, и постановил применить реституцию, вернув стороны в первоначальное положение.

Заключение

В силу ст. 170 ГК РФ, мнимое и притворное дарение ничтожно, поскольку отображает дефективное волеизъявление сторон. В теории гражданского права это означает, что последствия недействительности к таким сделкам можно применять даже без судебного решения.

Мнимое дарение создает у окружающих иллюзию перехода права собственности. Притворное — скрывает под собой возмездные правоотношения, используется для обоснования перехода права собственности в рамках не афишируемой сделки.

На практике «порок воли» — самое трудно доказуемое основание недействительности дарения, поскольку все формальности выдержаны, а обе стороны сделки (мнимые даритель и одариваемый) заинтересованы в сокрытии обмана.

Если мнимость или притворность доказана, подарок возвращается дарителю в натуре. При необходимости этот факт оформляется в установленном порядке, например — в ЕГРП.

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.
Читайте так же:  Если у должника нет имущества. методы взыскания долга

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

[2]

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Источники


  1. Лебедева, С. Н. Международный коммерческий арбитраж. Комментарий законодательства / Под редакцией А.С. Комарова, С.Н. Лебедева, В.А. Мусина. — М.: Редакция журнала «Третейский суд», 2014. — 416 c.

  2. Адвокат в уголовном процессе; Юнити-Дана, Закон и право — М., 2010. — 376 c.

  3. Гусева, Т. А. Государственная регистрация юридических лиц (+ CD-ROM) / Т.А. Гусева, А.В. Чуряев. — М.: Деловой двор, 2008. — 232 c.
Чем опасен договор дарения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here